３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

---私、ニシオカがボランティアで200名様以上の不動産投資相談に乗ってきて、典型的な疑問・質問・不安などが見えてきましたので、自己の経験も含めて、まとめて記事化します---
賃貸営業の技術からは少し離れた話題になってしまいますが、「売り」のある物件、つまり人気があるゆえに、物件価格が高い物件を手に入れるに当たっての技をお話します。

築浅の物件はオートロックや水回りの充実などで人気がありますが、全体的に狭く、どの物件も同じようなものばかりなので、入居者から見ると決め手に欠けることが多いように感じます。私はこのような物件を「ヨウカンのような物件」と呼んでいます。どこを切っても同じだからです。

私がここで提言したいことは、意外と築古な物件もバカにできないということです。1970年〜80年代築のような物件は、ご覧になってみるとお分かりになると思いますが、建築法規ギリギリで、儲けばかりを目当てに設計された最近の物件とは異なり、非常におおらかにノビノビと作られた物件が多いのです。3方角部屋などは当たり前で、駐車場も平置き、立地も良い、日当たりも良いというような、今では考えられないくらいリッチな条件がナチュラルに提供されています。

ローンの問題を除けば、物件自体が壊れるような話でもなく、破格な条件の売買物件が出ていますので、あまり築浅に固執せずに物件を選んでいくのも、空室リスクを低減させる戦略のひとつではないかと考えます。

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賃料の値付けについての考察をもうひとつ。以前も少し書いたことではありますが、何かひとつ大きな「売り」がある物件は非常に強いものです。売りとはルーフバルコニーがあったり、角部屋で複数面採光になっていたり、デザイナーズリフォームがされていたりなどのことです。

売りがあるということは、少々のお金を出してでもその部屋に住みたいと思わせることができるということです。逆に言うと、何も売りがなければ入居の意思決定における決め手がないので、相場よりも高い賃料値付けはできないということです。少しでも高い賃料を設定したいという方、または空室リスクを少しでも抑えたいという方は、このような売りのある物件を探すと、後で有利になります。

何か売りがあればごく稀にいる、いくら出してもいいからそういう物件に住みたいという人を狙って強気の賃料設定が可能になるわけですが、リスクとしてはそのような趣向のある人にたまたま当たらなかった場合、長い間空室が続くケースがあります。また、売りがある物件はオーナーにも人気があるので、そもそもの物件価格自体が高いという傾向が強いです。

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このようにイライラが募ると、つい業者に強くあたってしまうこともあるかと思いますが、ここで戦う相手は管理業者ではなく、賃貸営業と借り主なのです。プロセスはどうあれ、入居者が決まればいいわけです。業者にわがままや不満をぶつけ、言い負かしても意味がないのです。

業者をおだて、スカし、成果をあげるためには、うまくくすぐり人を動かして実を取らねばならないのではないかと思います。つい、サラリーマン生活が長かったためか、なかなか体得できないことではありますが、大家は自営業者だという自覚があまりありませんね。自営業の社長の立場で賃貸経営には当たらないといけないです。

空室が続くということは、もちろん業者の問題もありますが、その判断を下したご自身の責任です。動きが悪いのも、賃料が間違っているのも、遠回しに自分の責任で発生した問題ですので、これはダメだと思ったら、業者を切り替えたり、新しい業者を自分の足で探したりと、きちんと経営努力をしてください。あまりにも人任せすぎて、これを怠っている方が多いように感じます。エラそうな物言いで恐縮ですが、そんな感じです。