ニシオカよりお知らせ富裕層向けの著名サイト”ゆかしメディア”に、不動産投資アドバイスの記事が掲載されました。 実際に不動産投資のアドバイスをしているイメージで取材を受けたので、実際のイメージがつかみやすいかと思います。私もアドバイスをしながら常に最新の情報を得られるので楽しみながらやっていることが伝わると思いますので、是非ご一読ください。 → YUCASEE MEDIA（ゆかしメディア） 〜過去のメディア掲載〜 |
不動産投資は収益不動産を所有し、それを他人様に貸し、家賃をいただくことで成り立っている商売なわけですが、何も貸し先は実際にそこに住む最終ユーザーだけというわけではありません。ご存じかもしれませんが、中には又貸し方式で、ある法人に一括して貸し出し、その法人が最終ユーザー（実際に住む人）に貸し出すという方法もあります。それをサブリースといいます。
なぜそんな面倒なことをするかというと、サブリース業者としては比較的安い賃料で物件を保有することなく物件の利用権を得て、自身の付加価値をつけて様々な商売をすることができるからです。
わかりにくいと思いますので具体的な例を挙げますと、レオパレスや大東建託といった有名な企業がありますよね。例えばレオパレスで言うと、あれはレオパレスが持っているアパートではなく、所有者（オーナー）は別に存在しているのです。アパート経営には空室リスクや管理の手間がかかります。それをレオパレス（信頼できる大企業）が一括で借り上げることによって、所有者は毎月一定額が必ずきちんと口座に振り込まれ、もちろん管理の手間や空室のリスクから解放されます。
その代わりと言っては何ですが、一括借り上げ（サブリース）の賃料は一般相場（エンドの賃料）よりも相当安いです。安心料みたいなものですね。
あれもダメこれもダメというような感じになってしまいました。もちろんローンの組み方や物件個々の状況によって判断は全く異なるので、この記事だけを鵜呑みにしてはいけないのですが、将来取り返しのつかないことを避けるために判断基準のひとつとして意識されると良いかと思います。
蛇足ですが、大型の鉄筋コンクリート物件は所有の満足度が高いため、多くの不動産投資家にとっての最終目標になってしまっています。また、業者にとっても取り扱うことができれば仲介手数料が大きいため、必死になって売り込みにくるものです。しかも買うことができる人は年収の高い人に限られます。高収入な選ばれし人が、欲深い一棟モノ業者によって、リスキーな大型（しかも安くない）物件に手を出しまくっている状況を見るのはすごく残念に思います。最終的に儲かるのは業者だけですよ。
あとひとつ、RCは木造と違って、取り壊しにものすごくお金がかかります。私もあまり気にしたことがなかったのですが、規模によっては1千万円くらいかかることもあるそうです。最後に土地が残るから大丈夫という方は、解体と処分の金額を見込んで出口を計算しないといけないですね。
大型物件と言ってもいろいろな場所にいろいろな種類の物件が建っています。もちろん東京都心の物件であれば、手に入れることができたら夢のような話になると思います。しかし、われわれ一個人に手が届く大型物件というのは、おおよそちょっとした地方か駅から遠いような場所にあることが多いです。地方でもRC一棟モノならいいやというのははっきり言って間違いです。
不動産投資で最も重要な用件は「立地」です。これは絶対間違いありません。あとは実キャッシュフローがプラスであれば、9割方成功したようなものです。そんな中、所有の満足感ばかりを優先して地方の大型物件を狙うというのは、将来身動きが取れなくなる自殺行為になる可能性もあります。
例外として、地元在住の方であればそんなに悪い選択ではないかもしれません。また、総ての地方大型物件が悪いわけでもありません。ただ、流動性が低いがために、大きなリスクを背負う可能性も低くはないということです。人口が比較的少なく、管理も行き届かない地方都市の古い大型物件など、数十年後、気持ちよく売却できると思いますか？買うことができる人もなかなかいないですし、ものすごい指し値を食らっていやな気分をすると思います。
