| ニシオカよりお知らせ |
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◆ メディア掲載 【BIG tomorrow (ビッグ・トゥモロウ) 】2009年 08月号（48〜54頁）に「金持ちサラリーマンの生活実態調査」という記事が掲載されました。 【YUCASEE MEDIA（ゆかしメディア）】富裕層向けの著名サイトに不動産投資アドバイスの記事が掲載されました。
→それ以前の掲載については、右下「過去のメディア掲載歴」をご覧ください |
不動産投資をしていない方で、他の投資に才能があると自負している方でなければ、給料を貯めて手元に残った余裕資金は住宅ローンの繰り上げ返済に充てるのが、私が思いつく限りもっとも効率的な資金の運用法だと思っています。絶対確実に総支払額を削減でき、その効果は数百万円分に相当するのですから。
恐らく住宅ローンの繰り上げ返済時に、その時点からのローン返済計画の引き直しをすることになると思うのですが、私は月々の返済額を一定にして期間を短くする（A案）のではなく、繰り上げ返済分で月々の返済額を少なくし、その代わりに当初ローンを組んだ期間を目一杯使い切る（B案）のがベターだと思います。
※A案＝支払期間短縮型
B案＝月々の支払い額圧縮型
解りやすくいうと、先の例、4,000万円を30年間、3%の金利で借りた場合、月々の返済額はだいたい17万円（ボーナス返済なしの延べ単払いとして）なのですが、手元の300万円を使って、3,700万円、30年の条件に引き直す（B案）ことができれば、月々の返済額はだいたい15万円強になります。つまり毎月1.5〜2万円程度のキャッシュフローの改善につながるわけです。
ちなみに同じ返済額（17万/月）で、期間の短縮にその300万円を使った場合（A案）、だいたい27年の返済期間になります。3年弱短くなり、総支払い額もB案よりも200万円くらい減らせますが、毎月のキャッシュフローが改善しないため、生活は楽にはなりません。
不動産アドバイスをしている中で、実際に大家さんデビューを果たした方が多くいるのですが、3年前に購入できた人たちも不動産の経営相談などで意外と長くおつきあいが続いています。不動産投資は買ったらそれでおしまいではなく、はっきり言って始まりでしかありません。いかに長く安定的に入居者を獲得し、確実に返済を進めていくかが総てです。
私にとっては不動産投資仲間と言える方々ですが、入居者獲得対策や補修などについての情報交換をしたり、次の物件を購入するためのご相談を受けたりしています。今回はそんな大家さんになった方から受ける相談で多いテーマ、「繰り上げ返済」について書きたいと思います。
不動産を買うにあたり、ほとんど必ずローンを組みます。しかも何十年という長い期間に渡るローンがほとんどです。仮に30年ローンを組んでいる状態で、手元に300万円ある場合、その現金をどのように使うのが最も有効なのでしょうか。もちろん正解はありませんが、その人のスタンスによってだいぶ戦略が変わってくると思います。
購入した物件がもしも自宅だった場合、これは全額を繰り上げ返済に充てるのがベストだと思います。例えばですが、4,000万円を30年間、3%の金利で借りた場合、総返済額は6,000万円を超えます。つまり金利分だけで2,000万円以上だということです。住宅ローンというものは完全に自力で返済していくものですので、この金利は極力少なく支払う方が得になります。ですので、5年に一度、月々の支払い金額が見直されるタイミングなどで余裕資金があるであれば、それを繰り上げ返済に充ててしまった方が総支出額が削減されることになります。
銀行からもいろいろと知恵を借り、融資を受けることに成功しました。あまり場所が気に入っていなかったということもあるからでしょうか、小さいながらも憧れのビルを手に入れたにもかかわらず、なぜかあまり喜びを感じませんでした。今までで最大の案件だったのですが、淡々と話を進め、淡々と決済が完了したという印象です。しかし、今までの物件と比べて規模が大きいため収益力はすさまじく、翌年の決算には格段の影響を与えてくれました。
その後、家賃アップの交渉にも成功し、収益力はさらに増しました。この物件はいわゆる縁のあった物件だと思っています。あまり極端な努力をすることもなく、まあ買えたらいいなと思っていた程度でした。物件はどんなに欲しいと思っても買えないことも多いですが、なにも考えなくても勝手に向こうから寄ってくるような物件もあります。やはり不動産は縁で成り立っているのだなと思った記憶があります。
