３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

自宅用にと購入し、その後賃貸にまわした都心の新築マンションで失敗（？）をし、その後購入したはじめての投資用マンション一室で大家業を始めたわけですが、やはり１件だけでは満足できませんでした。収入も月あたり数千円しか利益がなく、税金を支払えば赤字となっていたと思います。世間で売られている新築の投資用ワンルームマンション収支の多くはこんなものではないでしょうか。

この間、いろいろと大家家業について本やネットで勉強していたのですが、やはり複数戸を持つことでリスクヘッジをしたり、フランチャイズのように一戸あたりの利益は小さくても大量に部屋をもつことで大きな利益となるようなモデルにしていかなくては成功とは呼べないと思うようになりました。そこで私は一気に保有個数を増やそうとアパートを手に入れようと画策するようになりました。

それまでは自分にもなんとか買えそうなレベルのワンルームや1Kクラスの物件ばかりを探し求め、数千万円もするアパートなどはノーマークでした。自分にはそんな大きな物件なんて買えるわけがないと思っていたので、懇意にしていた不動産屋にも相談しなかったのですが、世間話をしているときにちょっと冗談めかして自分もアパートを買いたいと話をしました。

何がいけなかったのかというと、まずは自分ではあまり何も調べることなく、業者の言うことを完全に信じていたことです。マイマンションは業者いわく20万円の賃料で客がつくとのことでしたが、私が計算したところ、よく見ても17万円くらいだと思いました。思っていたのですが…、自分の物件だけは特別だと思っていたのです。ですので、20万円の賃料で募集をかけ続けていました。それは決まるわけないですよね。そんなことも知りませんでした。

また、私の、業者管理も甘かったと思います。途中で家賃が高すぎるのかもしれないとは思いましたが、プロが言うのだから決めてくれるだろうと勝手に思い込んだり、定期的なレポートなども要求しなかったりと、空室が出てしまう典型的なパターンに陥っていました。この失敗は恥ずかしいので誰にも言えませんが、このブログだけではこっそりと公開してしまいました。

私の失敗を公開することで、ひとりでも業者にだまされることがなくなれば本望だと思います。複雑ないきさつなので書くのが難しいのですが、分かりにくいことがあればお気軽にコメントいただければと思います。

かくして100万円以上の損失を出したにもかかわらず、大家になれなかった数ヶ月は終わりました。何事もなかったかのようにマイマンションに戻り、フツフツと大家への夢を暖め始めていたのです。

当時の私は不動産を購入する時に、どれだけ多くの諸経費がかかるかということをまったく知りませんでした。例えば仲介手数料だけでも、物件価格の3%+6万円なので、3,600万円の物件であれば114万円にのぼります。※この物件は売主が販売しているので、仲介手数料はかかりません（マイソクには「売主物件」と書かれています）。他にも登録免許税や司法書士への手数料、不動産取得税を始めとする各種税金がかかってきます。綿密な計算をしておかないと、一気に残高がマイナスになってしまいます。

そういう想定をしていなかったので、業者の言われるがままに物件価格プラスほんの少ししか用意していませんでした。お陰でちょっと親の助けを受ける羽目になりました。これがきっかけで、不動産についてもっと勉強しようと思ったのです。

販売業者と連れ立って銀行に行き、ローン担当者の言われるがままにハンコを押していたら、いつの間にか支払いが完了していたという記憶しかありません。ちょっと緊張して記憶が飛んでいるのだと思います。

そんなこんなで、晴れて一国一城の主となったわけですが、せっかくの新築マンションを1年かそこらで賃貸にまわすことになります。なぜならば賃貸で世話になった業者から、「この物件は賃貸に出せば20万円で貸せる」と言われたからです。その時支払っていたローンは月に換算すると13万円でした。単純計算すると毎月7万円手元に残ると思ったのです。世の中にはこんなにおいしい話があるのかと思って、すぐにその業者に賃貸に出したいと依頼し、自分は再び小さなマンションに引越しをしました。