不動産投資はそんなに甘くない　〜失敗しないノウハウ大公開〜

物件を選定するにあたって、物件の構造は大きな判断ポイントになると思います。今まで物件購入に関する相談に乗ってきた中でもよく話題になっています。今更ですが賃貸物件の構造といえば、だいたい木造、鉄骨、鉄筋の3種類にわかれると思います。まずは木造物件の長所、短所について考えてみたいと思います。

木造の物件の良いところは一言で言って、安いところに尽きます。特に新築で建てるときに比べてみると、その値段の違いに驚かされることになります。中古の物件を購入するにあたっても、多くの場合、土地値の評価が大きく建物の割合が低いことに気がつくと思います。つまり売買価格のうち、土地の価格の占める割合が高いです。

建物の値段に安さに比例して家賃も鉄筋のマンションに比べてだいたい2〜3割ほど安いです。購入するのも安く、家賃も安いということになりますね。鉄筋コンクリート造と比べると、比較的割が良い物件が多いです。

あと、必要不可欠な設備といえばウォシュレットです。これがあれば入居率が上がるというものでもありませんが、今どきあって当たり前という扱いです。安物でも良いので全部屋設置するべきではないかと思います。案外故障もありませんし、設置も簡単。ただ水道関連なので業者に依頼したほうが無難です。

電源が取れないトイレの場合はどうすれば良いかというと、電源不要なウォシュレットもあります。これは冬は水が冷たいままででるものですが、ないよりは遥かにマシではないかと思います。ともあれ探せばなんでもあるものだなと思いました。

いろいろと付帯設備を検討してきましたが、必要以上に設備にお金をかけることだけはやめてください。何度も書いていることですが、不動産投資の失敗で多いのが過剰投資です。基本的に設備を豪華にすることで入居者が決まったり、家賃が上がることはありません。入居者から見て最低限必要な設備を、最低限のコストで設置することがポイントになります。

また、もしも古い物件をお持ちで台所が電気調理器の場合は、躊躇せずにIHの調理器に取り替えて下さい。これは変えたほうがいい設備ではなく、当たり前の設備です。最近の若い人はそもそも電気調理器自体を知りません。それほど高い設備でもありませんし、事故も少なく清潔で、入居者へのアピールにも最適です。ガスの場合は無理して変える必要はないです。

他には天井に据付の照明機器があると尚良いです。不動産会社によっては照明は入居者が勝手に買ってきて自分でつけるから大丈夫といいますが、私は5,000円くらいの安物で良いので蛍光灯くらいはつけておいた方が良いと思っています。蛍光灯交換は入居者の負担にさせておけば、ほぼランニングコストは掛かりませんし、引っ越してすぐに使えるという点でもウケが良いです。

必要不可欠というわけではありませんが、大型のミラーを玄関などに貼るというリフォームも安くて手軽で効果が高いです。ワンルームは特に暗い玄関が多く、入居者の第一印象がよくないものです。以前も書きましたが、明るい電球と相まってイメージが良くなり、女性からの人気が高くなりますね。頑張れば自力で貼付け可能ですのでご検討を。