３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

金融機関は不動産投資の融資をするにあたり、かなり手間のかかる調査をしています。例えば物件の調査であれば、実際に物件を銀行の担当者が見に行って、写真まで撮影をし、しっかりした物件であるのかとか、他に担保はついているのかなど、基礎調査を実行します。不動産業者から提供される情報など信用していません。あくまでも銀行自身で調査をするのです。

また、貸付を実行するその人の調査もします。信用照会機関からその人の信用情報を取り寄せ、借金の総額を調べます。その際に、申込書に書かれている情報が正しいのかどうかも照らし合わせます。虚偽の申告をする人は信用ができませんから。他にも貸付をする人の身元を確認したり、税金の支払い状況などの調査など、融資の社内決裁を起案するための調査は山ほどあるのです。

そこまでの調査をしておきながら、貸付先が虚偽の申告をしていたことが発覚してしまったことで、数千万円の融資ができなくなってしまいました。これは銀行から見るとこれまでの調査や起案に伴う苦労が水の泡になってしまうということです。数日間かけて決裁の資料を作成したからにはなんとしてでも貸し付けないと報われません。

保有戸数も数十戸を数えるようになり、上手などんぶり勘定経営を実践するようになった私は、もっともっと規模を大きくしていきたいと思っていました。たまに中古の区分所有マンションを買ったりはしていたのですが、担保力のある物件として、土地付の不動産が欲しくなってきたのです。

私はいつものようにいくつかの不動産業者に雑談がてら出入りをしていました。その中のひとつの業者で、「いやぁ、せっかく契約までしたのに決済の段階でご破談になっちゃって…」という愚痴を聞きました。いわく、不動産業者側で銀行の交渉までしていた案件で、買主さんからもらっていた情報に嘘があったため、銀行が融資を拒否したということです。

その買主さんはそこそこ立派な会社に勤めているサラリーマンで、年収も悪くはありませんでした。不動産ローン以外の借入金もなく、安定しているということだったのですが、契約が完了し、決済の数日前に銀行が与信調査をした際に、株の信用取引のための貸付が発覚したということでした。そのため、銀行の規定で融資をすることができなくなってしまい、この案件はご破談になってしまったということです。

---私、ニシオカがボランティアで100名様以上の不動産投資相談に乗ってきて、典型的な疑問・質問・不安などが見えてきましたので、ここでまとめて記事化します。---

不動産投資の欠点としては、一度に得られる期待収益が、株やFXなどのキャピタルゲインに比べて小さいという点に加えて、資産の流動性が低いということが挙げられます。すぐに現金が欲しいという事態でも、早くても1ヶ月くらいの時間がかかりますし、大型物件の場合は数ヶ月かかることも少なくありません。また、指し値を食らうことも多いため、1,000万円で売りに出しても900万円しか値がつかないこともしばしばあります。また、株に比べて取引コストも高いので、売買を繰り替えすのは効率が悪いものです。

不動産は比較的手間がかかるものです。投資対象そのものを自分で経営するのですから当たり前ですよね。株ですとその投資対象の経営を他人に任せるため自分の努力が及びません。つまり自分の努力と関係なく資産の価値が決まってしまうという話です。もちろん不動産も管理を任せることはできますが、管理方針（収益指向？安定志向？など）や、家賃の決定、修繕や設備投資のレベルなどをコントロールできるため、自分の努力が収益に跳ね返ってきやすいのです。

私は不動産投資が絶対とは思っていませんが、株やFXには自分の性格上、手を出すことができません。理想論としては上げ相場の時には株などで運用し、下げ相場に転じた時点で株から完全撤収し、不動産投資に集中するというのが一番儲かるのかなと思ったりします。もちろん投資に正解はないので、空論にすぎませんが。