1983年以降のちょっと築年数の経っている、ワンルームか１Ｋのマンションで、
更に５つのポイント
Ａ：主要駅から近いこと
Ｂ：それなりに広いこと
Ｃ：できるだけ風呂・トイレ別であること
Ｄ：部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
Ｅ：なにかひとつ選ばれるためのワンポイント（売り）があること
をそれなりに満たすものが良いと考えるわけですが、どれもこれも満たしている物件は当然、なかなかめぐり会えません。
私はこれらの条件をレーダーチャートのように捉えて、どこかの欠点をどこかの美点が補っている状態であれば良いと考えています。比較的安い築年数の経った物件でも、空室に強い物件は、長く確実なインカムゲインを生むだろうと信じています。良い物件は今でも大切に保有しています。あまりないと思いますが、マンションはＲＣかＳＲＣ※造りのものでないといけないです。
※鉄筋や鉄筋コンクリート造のこと
今ではワンルーム系の物件をあまり買うことはなくなりましたが、暇を見つけてはインターネットの物件検索で脳内ワンルーム投資をやっています。勝手に評価して、買いだなとか雑魚だなとか思って楽しんでします。
Ａ：主要駅から近いこと
Ｂ：それなりに広いこと
Ｃ：できるだけ風呂・トイレ別であること
Ｄ：部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
Ｅ：なにかひとつ選ばれるためのワンポイント（売り）があること
であると良いと思っています。
Ｅについては、これがあることで入居者に対して、ファーストインプレッションを良くする（物件に興味を持ってもらうためのフックになる）ことができ、更には最後の決め手になることもしばしばなので、投資物件を選択する際に参考にしていただければと思います。ワンポイントがある物件は強いです。
例えば、ベランダが非常に大きいなどもひとつのポイントです。私が持っている物件の中でもマンション最上階（と言っても4階ですが）角部屋で、2面が総てベランダというものがあります。見晴らしも良く気分が晴れやかになる良いベランダです。賃貸の仲介をしてもらった業者から、「マイソクにある図面に描かれている大きなベランダに興味を持って内見した」というコメントが数件あったとのことでした。
また、他の物件では駅徒歩30秒で、10階にあるワンルームなどは、電車の音が少々うるさいのですが、ホテル並みの広がりのある眺めで、カーテンを開けっ放しにしても視線が全く気にならないほど視界が開けています。ここは入居者が出て行ってもあっという間に次の希望者が出てくる優良物件でした。不動産投資が始めての方にお勧めしたい典型的な物件です。
他にも、部屋が四角くなかったり、面白い段差があったりするなど、ちょっと変わった間取りの物件（実は住みにくくて面倒なのですが）や、床下収納やロフトがついていたり、専用のロッカーがある、セキュリティ設備や暗証番号鍵があるなど、実際に物件を見てここは面白い！と思ったり、興味を惹かれたところのある物件は、入居希望者が見てもそう思い、人気のある物件だと思います。
Ａ：主要駅から近いこと
Ｂ：それなりに広いこと
Ｃ：できるだけ風呂・トイレ別であること
Ｄ：部屋が明るく、それなりに機能が揃っていること
Ｅ：なにかひとつ選ばれるためのワンポイント（売り）があること
であると良いと思っています。
Ｄについては、当たり前かもしれませんが、やはり”住む”ところなので、明るくてきれいに見えるところの方が競争力が高いです。例えば窓が2面、3面採光であったり、風呂に窓があるなど、とにかく光が多く入ってくる方がイメージが良いと思われます。
具体的な例としては、マイソクで渋谷駅徒歩2分、25平米で1,000万円を切るというかなり条件の良い物件を見つけたことがあるのですが、実際に物件を見てみると、お昼なのに入ったとたんに部屋真っ暗。手探りで電源ブレーカーを上げ電気を点けてみると、窓からほとんど光が入っていない状態でした。すりガラスの窓を開けてみると、隣は背の高いビルの壁になっていて手を伸ばせば届くくらいの距離でした。実際に見てみないと、本当に図面だけでは物件というものは分からないなぁと良い勉強になったと思います。
裏技として、渋谷の不動産屋に聞いた話なのですが、入居希望者に明るいと思わせるために、玄関の電球をやたら明るいものに取り替えて、壁を真っ白にしておくと良いとのことでした。これは試したことがないので分かりませんが、確かに白い部屋は明るく感じることは確かです。
不動産屋「白い壁の汚れは出るときに入居者に払ってもらえばいいし、一度決めてもらえば生活するには暗いくらいじゃ出て行かないさ。」
というコメント。うーん、確かにそうだと思いますが、私はそこまでアコギに考えられない…と感じます。
機能が充実しているという条件なのですが、これは簡単なことで入居希望者に減点されないための条件という程度の話です。条件に当てはまる数が多いほど有利ですが、決定的である可能性は低いです。例えば、洗濯機置き場がある、ガス台が使える、ベランダに出られる、コンビニが近い、自転車置き場がある、安全な鍵が使われている、収納が多い、家具がついている、インターネット対応、CATV対応などなどです。これらの機能についてはいずれ細かくお話したいと思います。
