３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

いろんな不動産投資の本を勉強がてら読んでいるのですが、読むだけなら本当にバラ色の家賃収入生活が待っているように思えます。ところが意外と地味で、意外とメンテ費用がかかり、とてもではないですが、不労所得には程遠いものです。現にこれを書いている今も、飲み会を断って不動産屋に行こうとしているところです。

物件というか、経営の良し悪しは利回りではなく、キャッシュフローだと言いましたが、キャッシュフローを決める一番の要因は家賃収入を除けば銀行への返済金額になります。これについて分かりやすく書いている本はあまり見かけません。なぜならローンの条件は案件個別に設定されるものだからです。

月々の返済金額が低く設定されればキャッシュフローは良くなりますし、短い期間で一気に返していこうと思えば、月々のキャッシュフローは余裕がなくなってしまいます。私はいくらをどれくらいの利回りで借りるかも気にしますが、それに加えて期間というものも重要だと思います。究極的には家賃が入る限り、どんな条件でいくら借りようと、期間が長ければ経営的にはまわっていくのです。

利回りが重要でないとはいいません。しかし、他にも重要な要素がたくさんあるということです。これを読んで、少しでも利回り信奉者の洗脳が解けることを祈っています。

また、物件を購入する時に最も油断するのは、翌年度に請求が来る不動産取得税です。これは思いのほか大きな出費になりますし、事前に計算することもあまりないので、物件を取得した翌年はかなりビビります。

他にも台風が来て雨どいが壊れたり、シロアリに襲われたりと予定の利回りを崩される要因は枚挙に暇がありません。これらは総て私が実際に経験した事例ですし、決して珍しい話だとは思えません。

正直言って、普通の不動産投資というものは、想像よりもおいしい商売ではないようです。私も次の物件を買ったらきっと金持ちになるとか色々な妄想をしていたのですが、正直、買っても買っても常に自転車操業です。故障や空室などの心労も耐えませんし、管理も案外面倒なところがあります。

それでも不動産投資はやらないよりはやった方が良いと思えます。株式よりも手間はかかりますが、安定しており市況にも影響を受けにくいですし、キャッシュフローという意味では経営と呼べるレベルになりやすいと思います。費用も計上しやすいですしね。

さらに重要な利回りの考え方なのですが、持っている複数の物件を総体として捉えるようにしてください。ここはとても重要な考え方です。この物件は13%、この物件は10%などと個別に管理していることが多いようですが、グロスのキャッシュフローが黒字になっているかが不動産投資で最も重要なポイントだと思っています。

例えばひとつの物件が空室になっても、他の物件からの利益で埋めていくと考えねばなりません。ですので少しくらい空室になっても大丈夫なほどの規模を手に入れることが重要になってきます。そうすると少しは空室による心労が落ち着いてきます。

どんな物件にも必ず栄枯盛衰というものはあります。その波をカバーするのは規模ですし、経営として成功しているかどうかは利回りではなくキャッシュフローだと思います。利回りというものはあくまでも物件の価格を図るための目安であって、手に入れてしまえばそのあとは安定的にキャッシュが回っているかどうかの方が重要なのです。