３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

私が体験したケースでは、銀行の融資が最も通りやすい時期は、ズバリ9月末と3月末です。確認はしていませんが、この会社では半年締めだったのかもしれませんね。担当者が言うのですから間違いないでしょう。逆算すると、購入する物件を手配するのは真夏と真冬くらいがちょうどいいかと思います。

この頃にうまくノルマに追われている担当者に出会うことができれば、例えば、融資の決裁作るからとにかく3/20（←3月末締め切り直前）までに購入の契約（融資特約条項付契約）をしてくれと懇願されるくらいになります。この状態になれば、ちょっとくらいの無理は聞いてくれることが多いようです。例えばあと数百万円余分に貸してとかそういうやつです。

このことも知っている人なら当たり前なのかもしれませんが、私はまったく知らないことでした。銀行の担当者に何万円メシをおごって聞きだした情報です。是非ともこの情報を使いこなしてください。

今まで書いてきたファイナンスの裏技とも言えるような方法の大前提として、一般的に満たしておくべき条件があります。最初に書くべきだったかもしれませんが、正攻法で銀行の窓口から融資の交渉を始める場合であっても押えておく常識があります。

銀行が行う融資にも、普通の営業会社と同じようにやはりノルマというものがありまして、貸付担当者は○億円をこの四半期中に貸し付けるというような目標が課されています。しかもその貸付は誰にでもやみくもに貸せばいいというわけではなく、ちゃんと厳しいチェックを通過したものである必要があるから大変です。

例えば物販の会社などでも、締め日の直前は少しくらい安くしても売上をかさ上げする努力をしていますよね。一般にセールと呼ばれているアレです。同様に銀行も締め日の直前はノルマを達成させるために決裁の基準が少し緩くなっています。これを利用しない手はありません！

所詮銀行といえどもただの会社ですので、うまくノルマに追い詰められている担当者に出会えば勝ったも同然です。「○月中に決済可能ですかね？」という担当者がいれば強気で攻めてみてください。その人は追い詰められている可能性が高いです。

このケースでは、私の前の人が融資不可能になってしまって宙に浮いた案件について、私が「買ってあげてもいいですよ」という強い立場に立つことができたのです。私みたいな若輩者がこんな立場に立つのは稀だと思いますが、私は思い切って「全額融資してくれたら買ってもいいよ」と言ってみました。

銀行の担当者はものすごく唸っていましたが、イチかバチか上司に掛け合ってみると言ってくれました。結論から言うと成功したのですが、これは銀行の決算時期手前（3月）であったことと、物件の調査に大変手間がかかっていたため、オジャンにすることで今までの苦労を無駄にしてしまいたくなかったということから、無事に全額融資を勝ち取ることができました。

この物件はすばらしく良い物件であるとは言えませんが、6戸のアパートで、まあまあの満足度であったと思います。オジャンになってしまった前の人が頑張って交渉してくれたお陰で20年ローンが組めたので、キャッシュフロー的にもかなりの余裕がありますし、それなりに安定していると評価して良いかと思います。