３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

投資用新築ワンルームマンションの欠点はまだあります。投資用ワンルームの入居者はその仕様からほとんどが独身者となっています。独身者ばかりのワンルームのモラルの低さをご存知ですか？私は実際に自分で投資用ワンルームに数ヶ月住んでいたことがあるので分かるのですが、ゴミ捨て場などは酷い状況でした。管理も数日に一度掃除に来るくらいで、生ゴミの臭いが充満し、廊下は荷物が置かれ、迷惑チラシなども大量にばら撒かれるようなかなり問題のある生活環境でした。

私の住んでいるところは酷い方かもしれませんが、やはり自分のものとして自分が長く住むという目的がない以上、独身者はモラルが下がってくるようです。これは管理が悪いということにも起因しています。管理費や管理は大家の利益を上げるために必要最低限に設定されているので、管理者常勤とか毎日掃除などはされていません。結果、物件としての魅力が下がり、入居者も集めにくくなるという悪循環ができあがります。

投資用新築ワンルームマンションの悪いところばかりを書き連ねてきましたが、これは実際に私が住んでみて、販売業者と接触したりして感じたことですので、他にもモラルの良い、良識的な業者もあるのかもしれません。しかし、概して間違ったことを言っているとは思っていませんので、参考にしてみてください。

投資用ワンルームマンションの悪口を言えばきりがないのですが、これに加えてサブリースというオプションをつけていることもあります。サブリースは契約すると10%〜20%の手数料を取られるものの、家賃が保証されるというものです。これがついていると契約期間中は家賃が下がるものの満室が保証されるので、安定するというメリットがあります。入居者募集などの手間もかかりません。

しかし、サブリースはローンを組んでいる期間、ずっと契約させてくれるという保証はありません。ほとんど新築の魅力がなくなるや否や（＝空室が発生しやすくなった時）、解約を迫られるようにできています。物件的な魅力の劣る投資用ワンルームが唯一おいしい（と思われる）時期がこの新築から数年間です。この時期だけは物件もきれいで苦労しないで入居者が集まりやすいのです。

このおいしい時期に利益を削ってサブリース業者に甘い汁を吸わせておいて、実際古くなり空室が発生するようになった頃にサブリースを解約して空室リスクを大家に押しつける手法は、新築ワンルーム投資業者の王道になっているようです。新築ワンルームを購入する大家さんは私が知る限り不動産投資初心者が多いようですので、空室リスクの恐怖を煽ることでサブリースの契約へ誘導するとのことです。

投資用ワンルームマンションは良く見てみると修繕積立金が、分譲タイプのマンションに比べてやたら安いと思ったことはありませんか？これは大家の利益率を上げるために最低レベルのお金しか積み立てないようになっているからです。修繕積立金が少ないと、必要な定期メンテナンスや何か故障したときの大規模修繕などができないことを意味します。

分譲タイプでも物件を魅力的に見せるために修繕積立金を低く設定することがあるようですが、分譲タイプは自分が住むために購入するマンションですので、自分たちが管理組合を設置し、良識ある人たちが自分たちの将来のために適切な修繕積立金を設定するようになるので、だいたいある一定の金額に落ち着くようになるようです。

投資用ワンルームだと、全戸賃貸なので管理組合もまともに設置されず、大家も自分で物件を管理していないため、自分に都合の良いその少ない修繕積立金が継続されてしまうので、いざ大規模補修が必要な時などに行き詰ってしまうのです。