３年で２億円の不動産資産を築いたノウハウ大公開

最近、OLが自分用の新築マンションを購入するという話を良く聞きますが、当時の私もまさにそういう状態でした。別に将来に不安があるとかそういうわけではなく、いざとなれば人に貸せばいいやというくらいの軽い気持ちです。私は同じような境遇の人に言いたいです。「自分用の新築マンションは買うな」と。どう考えてもROI（投資対効果）が悪すぎます。数年落ちの中古物件を数百万円かけて自分好みにリフォームした方がまだ安くつきます。

さて、私がそのマンションを知ったのは、会社で読んだ新聞のチラシでした。たまたま総務のお姉さんがチラシを片付けているのを横から眺めていたのですが、ちょっと冷やかしついでに見に行こうと思い、翌休日に現地に視察に行きました。もちろん生まれてはじめての物件見学です。

新築でしたが、物件はできあがっていました。仮に新築を買うのであれば、必ず出来上がったものを見に行くべきです。図面とショールームだけでは日当たりの関係や天井などの構造、部屋ごとに違う若干の仕様などが分かりません。新築投資用マンション（区分所有）などはもっての他です。数千万円をそんな賭けに使わなくても良いと思います。新築投資用ワンルームだけはダメです。

現地では1Fの店舗スペースで営業マンが応対してくれました。コンクリート厚や設備の自慢をしていましたが、既に空いているところは5,6箇所しかなかったので、とりあえずその中の一番上のフロアを見せてもらいました。

「おおっ！この部屋が自宅になるのか！」と、経験が少なかったのでホンキで感動してハンコへの道が一気に縮まりました。このマンションは1フロアに3戸しかない小型物件でした。でも各部屋のグレードは高く、角は見晴らしが良い上、前面道路も広いので開けています。窓のある夢のお風呂ライフが想像できました。

「よし、この部屋を買おう！」そう決めて、実家に相談しに行きました。

投資物件の1件目は以前「始めて買った投資用マンション」に書いたとおりですが、本当に始めて買ったこの物件は賃貸に家賃を払うのがバカバカしくなり、どうせ払うなら自分用に買ってしまえと思って買ったちょっと高級なこのマンションでした。投資用物件に必要以上に高級な物件は不要（自分が住むわけではないし、事業だし）なのですが、ここは自分が気に入って自分が住むために35年ローンまで組んで買ったプチ高級マンションです。

場所は東京のど真ん中、主要駅まで総て15分以内にいけるようなところでした。それでいて土日や夜は閑静で、都心とは思えない環境が気に入って購入を決意しました。当時は間違いない選択だと思っていたのですが、今となってはなんでこんな無駄なことを…と後悔しています。しかし不動産購入の流れが分かったことと、ハンコをつく度胸がついただけでも、高い授業料でしたがよかったと思うようにしています。

40平米弱で新築の1DK、風呂やトイレにも窓があり、大型のウォークインクローゼットがついて3,600万円くらい（高い！）です。ホンキで徒歩すれば7路線くらいは使えるロケーションの良さが魅力でした。しかも駅徒歩1分。新築なので設備も最新でした。ちょっと前のトレンディドラマに出てきそうな雰囲気に当時の私はやられたのだと思います。

振り返ってみれば、物件選びは初めてだったにもかかわらず、なかなかいいセンスをしていたと思います。

買付証明を書いたはいいのですが、先立つものがあまりありませんでした。世話になった不動産屋の馴染み（？）の信用金庫に一緒に相談に行って、物件代金800万円の内、なけなしの自己資金300万円を頭金にして仲介手数料や登記料等含め約600万円のローンを組むことにしました。まあ300万円でもあっただけ良かったのかもしれませんが、いきなり無一文状態です。独身だからこそできるワザという感じです。今であればこの程度の物件であれば頭金は絶対に1円も出しません！

これから投資をしようと思う方にとって、少しでも参考になればと思って、できるだけ具体的に書こうと思います。バカっぽいかもしれませんがご勘弁ください。

7月の初旬、不動産屋と一緒に物件近くの信用金庫に行きました。さすがに馴染みの信金だけあって、担当と課長、店長が出てきて名刺交換をしました。その後、店長は部屋から出て行きましたが、課長と担当に物件の説明をしました。

課長からいろいろと聞かれたのですが、特に覚えているのは自己資金はいくらあるのかということでした。私はうっかり正直「に300万円くらいかな」と答えてしまったため、「では、足りない分600万円を借り入れましょう」と言われてしまいました。その他条件などは一切こちらから交渉の余地はなかったように思えます。月返済額6万円、4%で10年返済という条件です。家賃が8万円ですから修繕積立金や管理費を除くとほとんど利益なしという感じです。

何を信金の担当に尋問されたかというと、

・どこに住んでいるのか？
（恐らく信金は営業地域が決まっているためだと思われます。こればかりは正直に答えるしかありません。）

・なぜ、不動産投資をしようとしたのか？
（大型物件になればなるほどこういう質問をされる気がします。私は将来起業しようと思っていて、そのための資金つくりであると答えました。案外ウケが良かったように思えます。）

・どこに勤めていて、どういう仕事をしているのか？
（私は運よく手堅い会社ですので、たいした収入ではないですが印象が良かったように思えます。ここではなるべく手堅い仕事をしていて、歩合などの不安定要素が少ないことや逃げないしっかりした会社であることをアピールする方が良いと思われます。）

・なぜその物件なのか？
（鉄筋コンクリートの物件は、少々古くても減価償却期間（法定耐用年数）が長いためか、それなりに長い期間で返済するローンを組んでもらいやすいようです。ここでは賃貸的に人気がある物件である理由をきちんと述べると良いと思います。→賃貸で人気がある＝安定している。融資担当者は安定を好みます。）

・親は何をしている人なのか？
（私は当時25歳程度でしたので、やはり最後は親ということだったのだと思います。ぎりぎり働いていましたので、それがまた好印象だったと思われます。）

・結婚しているか？
（独身は本当に信用が弱いです。が、彼女がいて、先を考えている旨を匂わすのは良いと思います（本当かどうかはどうでもいいのです。））

・連帯保証人は親でいいのか？
（私の場合はどうしても親が借金を許さないので、これが一番の問題でした。たまたま物件の売主が他の物件を買うためにどうしても売らなくてはいけないという理由があったことと、それなりに金持ちであったため、うまく交渉して売主に連帯保証人になってもらいました。奇跡です！）
などでした。

かくして、私は晴れて夢の大家となったわけです。スタートは非常に小さいものでしたが、物件を保有するということ自体が既に経歴となるようですので、その後の物件取得には有利に働きました。めでたくすぐに入居者も決まり、利益は超少ないながらも安定した資産になっています。